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拆迁普法

这些谈判策略及谈判技巧对我们拆迁谈判有很大的帮助!

时间: 2020-11-20 10:06 作者:楹庭律师

策略一:谈判的地位平等

楹庭律师曾经遇到过一个案例。企业主拿着590号令给有关部门看,可是对方说的方有自己的政策规定,当时有一个评估机构的选定,根据590号令规定,由被拆迁人来选定评估机构,但是该案件是主管部门直接指定评估机构,即便企业主拿着相关法条,相关部门也是不听取任何建议。因此,该企业就找到了楹庭律师事务所。

 

律师在做了调查取证工作后进行了非诉程序以及部分诉讼程序,相关的领导指定有关部门的人员与我们进行协商,解决了地位不平等的问题。主管部门和谈判人员能够充分地听取我们合理合法的意见,因此在企业拆迁补偿谈判过程中,首先要解决谈判地位问题。

策略二:知己知彼百战不殆

 

在拆迁谈判中,由于信息不对等,被拆迁人往往处于弱势的地位,但是您提前查询了所有的拆迁信息,了解了拆迁政策和文件,掌握拆迁原则,您的底气就会足很多。

 

根据《政府信息公开条例》的规定,被拆迁人可以向国务院各部门、地方各级人民政府、县级以上政府部门申请信息公开,行政机关自收到申请,能够当场答复的,应当予以答复,不能当场答复的,应当自收到申请之日起20个工作日内予以答复。

 

策略三:补偿问题与有话语权的人谈

 

通常情况下,被征收人初次接触到的谈判人员,都是普通工作人员,他们并不一定有敲定补偿条件的权利。所以当双方对补偿的标准争议较大时,被征收人再继续和他们协商就很难从根本上解决问题了。这时候要争取和有话语权的人对话,这样才能有效地把我们的诉求反馈给对方。

策略四:提前做好补偿预判

“我给你的补偿比别人高很多了,你别出去到处说”。

当你听到这句话时,你相信吗?补偿高低不是随口而出的,补偿标准法律也是有规定的。

 

对于国有土地上房屋征收

国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

 

对于集体土地上房屋征收

土地管理法》第48条规定,征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。一般农村宅基地上的土地补偿费、安置补助费可以按照各地公布的区片综合地价的相应土地系数来看,原则是征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

 

有时,征收方会直接询问被征收人期望的补偿额度。这时被征收人一定要心中有数、谨慎回答。尽量以房屋的评估报告和周边市场价格作为参考,也可以向专业人士咨询,弄清楚合理的补偿区间。同时,被征收人一定要和家人商量好,千万别还没开始维权,就先有人被征收方套了话,向征收方露了底牌。

策略五:先谈大方向再谈小细节

 

谈判首先要对关键性原则问题达成共识,然后再进一步就细节问题进行协商。

比如先确认好是国有土地还是集体土地,到底是按普通住宅还是商铺进行补偿,被认定成了违建到底是不是违建,一个问题一个问题解决,各个击破。大方向的问题往往决定着小细节的走向。谈判也是要有节奏的,有理有据,循序渐进来展开。

 

策略六:合理报价,不漫天要价

 

补偿款如果要求过高,脱离了实际,可能会导致直接谈崩;要求过低,又担心吃亏。所以报价不宜过高,也不宜过低,可以稍微高于自己的心理预期,但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。无论如何,指望着“拆迁暴富”都是不值得提倡的心态,也往往无法实现。

 

不漫天要价,可以适时提出自己的家庭困难之处,要让别人觉得你有理有据,不要纠缠。

策略七:房子不能轻易搬,签订协议要谨慎

 

房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码。房子是要求补偿的重要凭证和依据,一旦房子守不住被非法拆除,之后的维权和谈判将变得困难重重。而补偿协议一旦签了,就意味着你接受了对方提出的条件,对方已没有和你继续谈判的必要。由于协议具有法律效力,之后再想反悔也很难。

所以大家一定要谨记,对待房子和补偿协议这两个对拆迁至关重要的问题,要慎之又慎,切不可听信拆迁方的口头承诺或诱惑,轻率的搬出房子、签署协议。

 

策略八:适时提起法律程序阻滞违法拆迁进程

 

要提醒大家注意的是,不要以为守住了房子、也没有同意签协议,就可以安心地等征收方来找自己协商谈判了。要防备对方看你一直不肯合作,为了争取时间,去启动司法拆除的程序或者直接实施违法逼迁拆除。譬如及时提起针对征收补偿决定的复议、诉讼,就可以有效地暂停司法拆除的推进步伐,将案件引入到法治轨道上去。

依法力争征收补偿,是指被征收人应当主动提升自己的法律素养,不因法律知识的淡薄而被征收方所蒙骗。另外,被征收人应当谨记安置补偿必须符合相关法律法规的要求,千万不要听征收方说这是当地的政策就听之任之了。因为地方政策大不过法律,其中的规定一旦与法律相抵触,那么那这个文件就不能直接作为定价的依据。

如果选择法律途径维权,一定要注意行政复议一般为知道该具体行政行为之日起60日内;行政诉讼一般为经过复议之后提起诉讼的,在收到复议决定书之日起15日内,决定直接起诉的,自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内。北京楹庭律师事务所案件分析部,遇到疑难案件可免费分析。如果通过自己的力量,与拆迁方很难达成合意,不如尽早启动法律程序吧。

总结一下

 

要审时度势,正确的认清形势和正确的把握相关人员的心理,需要一些谈判经验。在我们多年诉讼实践过程中,总结了一些关于谈判方面如何审时度势,以及如何争取把握尺度的一些方法和建议。因为每个案子都不太一样,都需要具体问题具体分析,不能一概而论。

 

我们在办理相关的企业拆迁补偿案件过程中,特别在谈判之前,我们会详细地指导企业主如何进行谈判,并且制定谈判方案,也会参与到谈判当中指导参与谈判,帮助企业更好的保障好自己合法权益。

(法之楹,信于庭——北京楹庭)
地方拆迁法律法规

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