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拆迁普法

按十年前的价格回收国有土地,我们该如何解决?

时间: 2020-10-27 17:04 作者:楹庭律师

近期,我们团队接到多起这样的案例,涉及到多个省份,包括东北地区、华南地区,甚至是西北地区多个类似的案例,土地证突然被撤销或者突然被注销,土地突然被收回,国有土地土被收回,一时之间,企业主不知道该怎么办?该如何解决这个问题?所以,用案例分析的形式给大家好好分析一下,这个案例涉及的内容还是比较多的。

基本案情

某工程公司行政诉讼案。1994年某工程公司和县建委签订了工程承包合同,因拖欠工程款81万元,有关部门就以某工业区划出10亩地作为补偿。签订了土地出让合同,办理了国有土地使用权证,2004年,十年之后,突然县有关部门公告拟对涉案土地进行收回,并没有具体实施。

2007年,为落实这个文件规定,作出了112号决定,关于有偿收回涉案土地的一个通知,有偿收回决定以原来价也就是10年前的价80万收回涉案土地,相关的规划部门也撤销了建设用地规划许可证,县有关部门也以土地登记未填写用途,等等为由撤销土地证。该公司不服,对撤销土地证的决定不服,提起了诉讼,后来官司到了高院。

土地使用权相关

北京楹庭路永强律师认为,这个案子主要涉及法律点特别多。基本上经常遇到的一些土地证被撤销,包括通过协议方式获得土地使用权,包括土地收回的补偿等等,好多的法律的点都涉及到,所以有必要把这几个观点都拿出来分析一下。

关于112号收回土地使用权决定的合法性,《土地管理法》有明确的规定,如果收回土地使用权的,须符合原《土地管理法》58条所有规定,推进依法行政实施纲要的要求,涉及个人、法人和其他组织人身财产的行为,应当依法保障相对人利害关系人的知情权,参与权和救济权。

本案当中112号通知在作出之前,没有听取任何当事人的意见,程序上是不正当的,依法应当撤销。依据高院解释的规定,依法应当确认112号通知是违法的,因为已经不能撤销了,有办公楼已经建好了,这是112号通知的合法性的问题

 

补偿的合法性

关于补偿的合法性的问题,根据原《土地管理法》58条的规定,公共利益的需要收回相关土地的,应当给予适当的补偿,所谓的适当补偿应当公平合理,按照被收回土地性质、用途、区位等以作为补偿的一个依据,主要是参照市场评估价。收回国有土地使用权补偿的标准,一般是参照市场评估价,县有关部门以土地10年前的承包价予以收回,这显然是错误的,没有任何法律依据。

土地用途的界定

本案当中还涉及到一个点,关于土地的用途在土地登记,关于土地的用途一栏是空白的,土地用途应当如何界定?是按工业界定,商业界定,还是住宅予以界定?高院也予以了回应,考虑到涉案土地登记土地用途及空白,结合土地交易情况,对涉案土地使用年限较长市场价值较高的住宅用途进行评估,有利于维护相对人的合法权益。就应当按照住宅的土地用途进行评估是比较有利于行政相对人的。

这个里就涉及到的重要的原则,在很多行政行为不清楚或者处于中间地带的时候,法院在审理过程当中应当采用有利于行政相对人的原则,而不应当采取有利于行政机关的原则。这是《行政诉讼法》的一个重要的原则,因此本案应当参照住宅用途的市场价进行评估。
撤证决定的合法性

第三个涉及到的重要点,撤证的决定的合法性。县有关部门做出通知之后,土地管理部门就以载明土地用途不清楚等等为由撤销了土地使用证,不符合相关规定。在实际办案过程当中,遇到的很多很多这样的情况,比如有关部门责令在没有经过前期的补偿收回等等很多程序,在没有经历的情况下直接责令注销,或者责令撤销。很多案子都遇到了这样的情况,这种行为高院早就作出了一个明确的认定,不符合程序的。这种撤销的行为,依法应予撤销,考虑到大楼已经投入使用了,所以应当确定撤销的决定违法。

综上112号收回土地的通知和撤销土地证的决定都是不合法的,应当撤销的。因为现实情况的需要都确认了违法性,补偿方面应当参照市场价按照住宅用途。

类似问题该如何处理

本案当中,给我们提示了几个重要的点,大家应当注意的,需要认真去研究学习的。各位企业主如果遇到国有土地使用权被收回,土地证被撤销,被注销的时候,应当考虑哪些方面呢?

首先,土地使用权收回的这个决定合不合法。合法包括几大部分,一个是有没有权限撤销,二是镇有关部门能不能撤销,或者是其他的部门能不能撤销,按照现在的规定,只有说颁发土地证,一般是县级主管部门才可以撤销。

其次。有没有法律依据和实施依据。比如说《土地管理法》规定的那几项公共利益的需要等等,是不是符合这个前提条件,否则是不可以收回的。

第三,程序是不是合法。是不是让行政相对人有参与权、知情权、救济权是不是剥夺了他们的权利,这个都是认定国有土地使用权收回重要的几个点,各位企业主在遇到土地证被撤销、土地被收回、被注销过程当中都要考虑这几个方面的因素,这些方面的因素。

第2个大点补偿方面,补偿方面应当如何补偿?国有土地使用权应当参照市场评估价进行评估补偿,不得采用成本或者有关部门指导价等等,这样都是不对的。挂牌价格是不是市场价?不是的。挂牌价是特定指向的并不能真的体现市场价格。

一个是收回的程序上权限,另外一个补偿上的问题,这个都是这类的案子,容易遇到的一些问题,容易出问题的一些地方。所以,我认为企业主遇到这样的情况,先不要着急,先找专业的机构或团队进行了解相关的法律法规,制定有针对性的办案方案,通过法律的途径,保护好自己的合法权益。

 

本法律知识并不代表其法律建议,如遇同类问题应当具体分析。

(法之楹,信于庭——北京楹庭)
地方拆迁法律法规

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