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拆迁普法

由于高速公路施工,原本规划的土地无法建设,该怎么办?

时间: 2020-10-20 17:26 作者:楹庭律师

基本案情 

1993年,海南某公司与某县主管部门,签订了国有土地使用权出让合同,以210万的价格购得土地使用权,共800多亩的土地,并办理了土地使用权证。 

1994年就因海南的某高速公路项目施工,该企业被完全的封闭起来。高速公路在建设的时候,正好把他这个土地全部封闭起来了,导致工程车辆无法到达,没法建设,造成闲置。 

一晃10年过去了,2005年8月县主管部门突然就作出了收回国有土地使用权的决定。因为没有召开听证程序就自行撤销了。2006年,县主管部门又重新作出了收回892亩土地的决定,该公司不服,进行了 复议 ,复议撤销了,又予以撤销了两次。 

但是,这个复议决定,说应当给予,先给予公司一定的建设期限,如果不能按规定开发再收回。 

2007年1月,县国土局又一次作出了关于依法无偿收回国有土地使用权的告知书,这次是无偿收回,收回892亩的使用权。2007年5月,县主管部门作出了无偿收费的决定,该公司不服,向省主管部门提起了复议决定,予以了维持,有了本案的诉讼。 

案件分析 

楹庭律师认为,本案当中涉案土地,虽然很早的时候就已经签订了土地出让合同和办理了土地证,但是一直没有详细规划,争议土地的开发建设一定要得到规划职能部门的批准方能施工。该块土地,一直没有发布明确的规划指标,该公司虽然多次报请相关部门批准,相关部门一直没有给予答复。 

众所周知,一个房地产开发企业,如果想进行土地的开发,特别是房地产的开发,或者说其他地产项目的开发,一定要有规划条件。当时的这个位置,一直没有控制性,详细规划也没有规划条件。该公司虽然屡次提出申请规划以及设计方案的申请,相关部门也是很无奈,没有规划条件。所以说,不能予以批准。 

本案当中,该房地产公司不能及时开发的原因,主要是因为规划条件和高速公路的封堵,不能开发建设,不是因为自身的原因造成土地闲置,也不是因为主观的原因导致不能建设。因此,县主管部门作出无偿收回国有土地的决定,是不合法的。根据行政诉讼法的规定,应当予以撤销。 

闲置土地相关法规 

从实际情况看,主要有两种情况不属于用地单位自身原因造成的土地闲置,一种是由于主管部门规划的原因造成的土地闲置。土地使用权出让后,主管部门改变了对该区域的规划,致使用地单位不能按期开工建设。另一种情况是主管部门的配套建设没有如期完成。 

《 闲置土地处置办法 》(国土资源部令第53号)第十二条规定,属于主管部门、主管部门有关部门的行为以及因不可抗力造成动工开发延迟,可以协议有偿收回国有建设用地使用权。在土地供应和闲置土地处置工作中,要严格落实履约责任,营造诚实守信的营商环境。要严格执行“净地”供应的有关规定。供地前要处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系,完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。 

需要协议收回闲置土地使用权的,应当遵循协商一致和合理补偿的原则。市、县自然资源主管部门应当按照《闲置土地处置办法》的规定,在调查认定的基础上,及时告知土地使用权人有偿收回相关事宜,与当事人就收回范围、补偿标准、收回方式等进行协商。 

有偿收回的补偿金额应不低于土地使用权人取得土地的成本,综合考虑其合理的直接损失,参考市场价格,由双方共同协商确定。经协商达成一致的,市、县自然资源主管部门拟定闲置土地处置方案,报本级主管部门批准后,正式签订有偿收回协议并执行。 

企业遇到的难题 

对于企业来说比较大的障碍就是举证难。由于行政协议的特殊性,很多证据作为企业是很难掌握的,比如审批文件、会议纪要文件、项目内部审批文件等等,而且涉及该类项目的部门众多,产生纠纷之后如果由企业作为举证方显然极其困难。 

将该类案件纳入行政诉讼受案范围之后,由于《行政诉讼法》规定被告负有举证责任,该司法解释也明确了被告不能提起反诉等规定的明确,使得企业不再面临此类问题。 

本法律知识并不代表其法律建议,如遇同类问题应当具体分析。

(法之楹,信于庭——北京楹庭)
地方拆迁法律法规

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